再開発プランナー試験の分析① 学科試験

本稿では、再開発プランナー試験・学科試験の分析と解説、対策をするうえでのアドバイスを記述しています。

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問題・解答用紙や試験時間など

学科試験は、宅地建物取引士試験などの試験と同じ形態で実施されるため、類似の資格試験（四肢択一・マークシート方式）を受験したことがあれば、およその雰囲気は分かるだろう。問題は冊子に印刷されており、正解と思うマークシートの番号を塗りつぶしていく。出題数は48問（マーク箇所は54ヶ所）、試験時間は、2時間であり、これも類似試験とほぼ同じである。平均すると、1問あたり2分30秒のペースで解く必要があるが、実際のところ、そこまで時間はかからないことがほとんどだろう（分かる問題なら30秒くらいで解答し終わるし、分からない≒知らない問題なら、潔く諦めて次に進むのが常套手段である）。どれくらいでひととおり解答し終わるかには個人差もあるが、筆者の場合は、1時間ほど時間が余ったので、十分に見直しをすることができた。

学科試験の出題範囲

学科試験は、再開発事業やマンション建替え事業に関連する法令や制度に関する知識を問うものとなっているが、具体的な出題範囲は、以下に示す通りとなっている（表内のセルをクリックすると、e-govや国のWebサイトに飛べます）。これを見ると、かなり膨大なように見えるかもしれないが、もちろん、ここに挙がっている法令の内容をすべて把握していなければならないなどということはない。他の資格試験と同様、だいたいの出題パターンや重要なポイントが決まっており、そこをしっかりと理解できていればいいので、怖気づくことなく、勉強に取り組んでほしい。

表 1　学科試験の出題範囲

標準的な問題構成

宅地建物取引士試験などでは、「冒頭に民法が○○問あって、次に××が△△問あって、◇◇は必ず1問出て…」という具合に、出題の順序や出題数がほぼフォーマット化されていることが多い。再開発プランナー試験の学科試験も同様で、当然、年によって多少のばらつきはあるが、標準的には以下のような問題構成で出題される。すなわち、前半の24問は、主に「まちづくり」や「不動産」の関連法令が出題され、後半の24問は、「再開発・マンション建替え」に関する問題が出題される。

表 2　標準的な問題構成

このうち、問24と問48以外の問題は、他の類似試験と同様、あるテーマに関する文章（選択肢）が4つ提示され、正しい、または、間違っているものを1つ選ぶ形式である。いっぽう、問24と問48は、いわゆるオムニバス形式の問題であり、互いに独立した文章が4つ提示され、それぞれの正誤を答えていく形式となっている。

学科試験で得点するために必要な能力

この手の試験（四肢択一・マークシート方式）は、どの問題も、「次の4つの選択肢のうち、正しいもの（または、間違っているもの）を1つ選べ」というかたちで出題されるが、本質的に必要になるのは、「間違い探しの能力」、すなわち、「選択肢の文章の中で、間違っている部分を見出す能力」である。各問題の選択肢をつぶさに見てみると、たまにこの世に存在しない制度や規定を創作している選択肢もあったりするが、基本的には、テーマとなっている法令等の文章の一部を改変して「間違った選択肢」を作っている場合がほとんどである（対して、正しい選択肢の場合は、法令の文章をほぼそのまま引用することが多い）。

過去問演習をするにあたっての心構え

では、法令等の文章を丸暗記して臨めばよいかと言われればそうではないし、むしろ、暗記で乗り切ろうとしてもたいていの場合うまくいかない。まずもって、出題される条文の数や文章の量はとても人間が覚えきれるものではないし、仮に条文をそのまま覚えていたとしても、（趣旨はそのままに）言い方や文言を少し変えられただけで対応できなくなる。個人的には、こうした試験への取り組み方は、数学の問題への取り組み方と似ている部分があるように感じている。数学が苦手な人は、どうしても定理や公式を丸暗記して試験を乗り切ろうとするきらいがあるが、公式の数値を間違えて覚えていたり、使い方や使いどころを理解していなかったりすると、点数は伸びない（し、再現性にも乏しい）。対して数学が得意な人は、定理や公式は導出の流れを理解し、必要に応じてその場で導出する。適用するための条件や場面を理解し、典型的な問題については、用いられている数値や文字が違っていても、再現性のある解答をすることができる。

同様に、こういう試験の対策を進めるにあたっての王道（＝基本）は、「重要なポイント（＝制度や法律の趣旨）をきちんと理解し、反復して演習することで知識として定着させていく」ということに尽きる。先述したように、こういう試験の問題の多くは典型問題であり、たまに新しいテーマや切り口の問題が出題される傾向が強い。典型問題は、「繰り返し出題される問題」といいかえることもできるが、要するに、「その試験の受験者であれば、基礎基本としてしっかりと理解しておいてほしい重要ポイント」と言っていいだろう。こういう基礎基本は、1度勉強しただけでは身につかず、何度も繰り返し演習することで初めて自分の力として身につく。

パターンの数が少なければ、単純に演習を繰り返しているだけでも正解パターンを覚えられてしまうが、実際には、こういう試験は典型となるパターンの数が多いので、すべてを反復だけで覚えきることは難しい。そんなときに、正解にたどり着く確率や再現性を高めてくれるのが、制度や法律の趣旨への理解にほかならない。こういう試験の合格体験記で「理由つきで答えられるようにしました」という言葉をよく見かけるが、その点を担保するのが上述の点である。条文の文言自体を知らずとも、「この法律（ないし制度）は、こういう趣旨だから、この文章のここは間違い（あるいは、この文章に違和感はないから正しい文章）」と判断できる状態になるのが、目標とすべき姿である^{* 1}。

* 1	もちろん、細かい数値や言葉の定義など、純粋に覚えていなければ正誤判定ができない問題もあり、そうした問題については、暗記するよりほかない。ただ、個人的には、そうした問題はごく一部であり、制度や法律の趣旨をきちんと理解していれば、論理的思考により正解を導き出せる問題が大半だと考えている。

過去問演習をするにあたって、1週目の初めのうちは、当然、初見の問題ばかりなので、あまり正解や点数を気にする必要はない。ただ、個々の選択肢の正誤を判定する際には、可能な限り、思考を巡らせ、「ここがこうだから間違いなんじゃないか」と推測しながら正誤判定をしていくとよい。そうした後で解説を読むと、推測が合っていた場合、「そういうことだよね。とりあえずはこの理解でいいんだ」ということになり、次に類似問題を解くときの武器が増えることになる（間違っていた場合は、解説を参考にして理解を深めていこう）。

また、こうした取り組み方をすることで初見の問題への対応力も向上させることができる。学科試験の場合、本番では、今まで出題例がない法令や条文を元にした選択肢に遭遇することもある。そうした場合、「知らなければ正誤判定は無理」だったり、「みんなが揃って間違える問題」であれば、最悪できなくてもいいのだが、推測で正解の候補を減らすことができれば、その分だけ、正解の確率を上げることができる。場合によっては、勘で選んだ選択肢が合否を分けるということもあるので、可能な限り、正解の確率を高められる能力を身につけていくことに越したことはない。

演習量の目安

学科試験の場合、「どれくらい演習すれば、前節で述べたような状態（＝典型問題に対し、法令等の趣旨を理解し、再現性のある解答ができる状態）に至れるか」が演習量を決めるうえでの手掛かりになるが、これについては、客観的な根拠をもって、これくらいというのはなかなか難しい。それゆえに、筆者の主観的な感覚にもとづくことになるが、5年分だと少し不足している気がするので、8～10年分くらいが目安になるのではないだろうか^{* 2}。

* 2	これは、「余裕をもった合格を目指す場合、少なくともこれくらいは必要」と思われる分量である。もちろん、要領の良い人はこれよりも少なくてもいいかもしれないし、そもそも確保できる勉強時間的に、少なくせざるを得なる場合もあるだろう。どれくらいのチキンレースに挑むかは、読者諸氏に委ねることとする。

出題状況の概観：出題の傾向と対策にあたっての心構え

最後に、本節で出題状況の概観について見てみる。表 3は、過去に出題された選択肢の参照元となっている条文等の状況を表したものである。これを見ると分かるように、参照元となっている条文等は非常に多い。中には単発的か、あるいは、出現しても10年に1度くらいというようなものもあるので、見かけ上の数に怖気づくこともないが、頻出テーマや典型パターンといえるような問題の数も多い。この点、外側からの観察をしているよりも、実際に問題演習をしていくなかで重要なポイントを血肉にしていく方が手っ取り早いので、概観に留めるが、主なカテゴリーについて、以下でコメントしていく。

表 3　選択肢の参照元の分布

1．市街地再開発事業及びマンション建替え事業に係る法律等

都市再開発法

標準的には、毎年20問程度出題される。この試験の肝となる部分であるゆえに、出題されるテーマは多岐にわたる。法律の章立てに準拠してみてみると、第1章～第3章までの規定（総則、施行者、第1種市街地再開発事業）が根拠となる選択肢がメインになっており、第4章（第118条の2～）以降の規定は、出題数がめっきりと減る傾向がある。都市再開発法に関しては、第1章～第3章までの規定のうち、「ここだけをやっておけばOK」というものでもないので、それこそ、過去問演習を通じて、重要なポイントを肌に染み込ませていく方が早いだろう。

都市再開発法による不動産登記に関する政令

標準的には、毎年1問出題される。出題されるテーマは、ほぼ、土地についての登記の申請（第5条）、新建物についての登記の申請（第7条）に限定されていると言ってよく、ここは確実に正解できるようにしておきたい。

マンション建替え円滑化法

標準的には、毎年1問出題される。大枠のテーマとしては、マンション建替組合（第2章第1節第2款）の出題が多く、その他、権利変換手続の開始（第2章第2節第1款第1目）、除却の必要性に係る認定等（第3章第1節）、マンション敷地売却決議等（第3章第2節）の出題例がある。マンション建替え円滑化法は、実技試験でも出題範囲となっているのだが、学科試験（あるいはマンション管理士などの類似試験でも）での出題が少ないので、意外と勉強するのが難しいカテゴリーである。どちらかといえば、実技試験の演習をこなしていくうちにある程度の知識が身についてくると思われ、その副産物として、学科で落穂拾いができれば御の字といったところだろう。

市街地再開発事業等に関する税制

標準的には、毎年1問出題される。出題される法令としては、地方税法、登録免許税法、相続税法、消費税法、所得税法、租税特別措置法があるが、頻出テーマといえるようなものは特になく、的を絞りづらい。租税特別措置法をはじめとして、新しい論点も出てきやすいカテゴリーであり、追いかけようとしてもキリがないので、過去問で出題されたトピックを把握していくくらいでいいだろう。

市街地再開発事業等に対する補助・支援制度

標準的には、毎年2問出題され、特に、優良建築物等整備事業制度要綱からの出題が多い。そのほかには、社会資本整備総合交付金交付要綱やその他の基準・要綱からの出題がみられるが、これも税制と同様に、新作問題が作りやすいカテゴリーであるため、優建要綱のポイントを押さえられれば十分だろう。

2．都市計画法等関連法規

都市計画法

標準的には、毎年6問程度出題される。よく出題されるテーマには、定義（第4条）、地域地区（第8条、第9条）、都市施設（第11条）、市街地開発事業（第12条）、地区計画（第12条の5）、都市計画基準（第13条）、都市計画を定める者（第15条）、市町村の都市計画に関する基本的な方針（第18条の2）などがある。宅建試験などの類似試験でも都市計画法は固定で出題されるテーマとなっているが、そこでの頻出テーマとは少々ズレがあるので、再開発プランナー試験でのポイントを改めて押さえる必要がある。

土地区画整理法

標準的には、毎年1問出題される。大枠のテーマとしては、総則（第1章）、個人施行者（第2章第1節）、土地区画整理組合（第2章第2節）、土地区画整理事業（第3章）の内容が出題されている。ただ、細かく見ていくと、特に頻出テーマといえるようなものはなく、毎年の出題数の割には、出題範囲は広めという印象を受ける。土地区画整理法は都市再開発法の母系と言えるような法律ではあるが、勉強しづらいカテゴリーだと思われるので、過去問で出題されたものを把握しておけばいいだろう。

密集市街地整備法

標準的には、毎年1問出題される。大枠のテーマとしては、防災街区整備事業・総則（第6章第1節）がよく参照元となっているようで、その他、総則（第1章）、防災街区整備方針（第2章）、防災街区整備事業・施行者（第6章第1節）などの出題例がある。勉強しづらいカテゴリーだが、再開発事業との類似性がある事業なので、ある程度、取り組みやすい法令だろう。

中心市街地活性化法

標準的には、毎年1問出題される。大枠のテーマとしては、基本方針（第2章）、基本計画の認定等（第3章）がよく参照元となっているようである。細かく見ると、基本方針（第8条）や基本計画の認定（第9条）などに出題が集中しており、個人的な印象としても、「出題パターンが限られているので、得点源にしやすい」という印象である。

都市再生特別措置法

標準的には、毎年1問出題される。大枠のテーマとしては、総則（第1章）や都市再生基本方針（第3章）が比較的多く参照元となっているようで、その他、都市再生本部（第2章）や都市再生緊急整備地域における特別の措置（第4章）の出題例が見られる（実務上は、「都市再生特別措置法といえば、立地適正化計画の根拠法」という認識なのだが、試験問題的には、立地適正化計画に関する問題はあまり出題されていない）。個人的な印象としては、選択肢の文章はそこまでややこしいということはなく、「変えるとすればこの辺を変えているのでは？」という推測がしやすい分野のように思われる。

その他の関連法令【まちづくり】

標準的には、毎年1問出題される。出題例がある法令は多岐にわたるが、単発的なものが多く、それらをすべて追いかけるのは得策ではない。ただ、その中でも、大規模小売店舗立地法、道路法、駐車場法あたりは繰り返し出題されており、出題範囲も比較的限られているので、それらが出題された際には、しっかりと正誤を見分けられるようにしておきたい（逆に、出題例に乏しい（または、ない）法令については、受験者内で差がつきにくいので、あまり気にしすぎなくてよい）。

3．不動産関連法規

建築基準法

標準的には、毎年3問程度出題される。用語の定義（第2条）、容積率（第52条）、建蔽率（第53条）、建築物の各部分の高さ（第56条）、用途地域等内の建築物の制限（別表第2）、面積、高さ等の算定方法（令第2条）あたりの出題例が多い。個人的には、建築基準法の問題は、用語の定義などを筆頭に、単純に暗記しておかなければならない類のものが多い印象で、そうした選択肢については知らなければ正誤の判定はできないが、そうでない選択肢については、できる限り制度の趣旨などを理解し、正誤を推測できるようにしよう。

区分所有法

標準的には、毎年2問程度出題される。いちおう、出題テーマとしては、総則（第1章第1節）、共用部分等（第1章第2節）、敷地利用権（第1章第3節）、規約及び集会（第1章第5節）があたりが中心といえるが、そのなかで特定のテーマがよく出題されるということはなく、どのテーマも均等に出題されている印象を受ける。学科試験の区分所有法は、マンション管理士や管理業務主任者での出題範囲とほぼ重なっているので、それらの試験の過去問を解いてみるとより力がつくだろう。

民法

標準的には、毎年1問出題される。共有（第249条～第264条）に関する規定の出題が多い印象である。類似試験（宅建、マンション管理士）の出題範囲と比べると、やや範囲が狭まっている印象なので、再開発プランナー試験の合格のためには不要な部分もあるが、興味があるようであれば、それらの試験の過去問を解いてみるのもよいだろう。

借地借家法

標準的には、毎年1問出題される。法令自体がほぼ「借地権に関する規定」と「借家権に関する規定」から構成されており、再開発プランナー試験での出題も、ほぼ半々の割合で出題されているようである（借家権については、特に定期建物賃貸借（第38条）の出題が目立つ）。宅建試験では、例年、借地権が1問、借家権が1問出題されているので、余裕があれば、宅建試験の該当部分を解いてみるとよいだろう。

不動産登記法

標準的には、毎年1問出題される。出題されるのは、総則（第1章）と登記手続（第4章）に関する規定がほとんどである。総則については、定義（第2条）、登記することができる権利等（第3条）のいずれかから出題されている。登記手続については、特定のテーマがよく出るということはなく、実務に関連する規定がまんべんなく出題されている印象を受ける。個人的には、不動産登記法自体が手続法であるゆえか、「理屈で理解」というよりは単純な暗記科目である印象があり、どちらかというと苦手な分野だが、過去問演習を通じて試験に出るところを身につけていこう。

バリアフリー法

過去の出題状況としては、2009年～2014年には出題があり、2015年～2018年には出題がなく、2019年以降、また出題されるようになっており、現在は、標準的には、毎年1問出題されている。2019年以降に出題例があるのは、総則（第1章）、基本方針等（第2章）、移動等円滑化のために施設設置管理者が講ずべき措置（第3章）、移動等円滑化経路協定（第5章）である。個人的には、押さえておくべきポイントは更に限られてくる印象なので、過去問演習を通じて必要なところを押さえよう。

4．評価・補償

標準的には、毎年2問出題される（前半に1問、後半に1問）。主として参照される法令等は、不動産鑑定評価基準、国交省損失補償基準、土地収用法などである。国交省損失補償基準と土地収用法は、再開発プランナー試験に特有の出題テーマであり、土地収用法は、ほぼ、土地調書及び物件調書の作成（第36条）、土地調書及び物件調書の記載事項（第37条）に限られる。国交省損失補償基準については、特定のテーマがよく出題されるということはなく、実務に関連する規定が幅広く出題されている。

不動産鑑定評価基準については、このカテゴリーの中では出題が多く、作問の状況としては、特定の章からまとまって（4つの）選択肢が作られている傾向があり、鑑定評価の基本的事項（総論第5章）からの出題が多いようである。ただ、そこだけ把握していればいいかというとそういうわけではなく、マークしていないところを不意に出題される年もあるので、安牌の得点源と考えるのは難しい部分がある。しかし、こういうものは、追いかけようとしても難しいので、基本に忠実に、過去に出題されたところを押さえていけばいいだろう（不意を突かれるときは、みんな揃って突かれるので、差はつきにくい）。

 

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